Процентная ставка фиксируется на весь срок аммортизации ссуды. Такие ссуды могут иметь 30-, 25-,20-,15- и 10-летнийй срок погашения. Чем короче срок, тем ниже процентная ставка. Наиболее распространенными являются 30- и 15-летние ссуды.

Краткосрочные ссуды с 30-летней аммортизацией, которые должны быть выплачены полностью обычно через 3, 5 или 7 лет. В течение установленного срока заемщик делает платежи как при 30-летней ссуде с фиксированным процентом, а по окончании этого срока должен полностью рассчитаться с заимодавцем одним платежем (Balloon Payment).

Ссуды с изменяющейся процентной ставкой. Соответственно меняются ежемесячные платежи по ссуде. Текущая ставка определяется по формуле:
New interest rate = index + margin
и округляется до ближайшей 1/8%
Пример:
LIBOR index = 3.62
margin = 2.5
inters rate = 3.62+2.5 = 6.12 после округления = 6.125
Margin (маржа) сохраняется неизменной на весь срок аммортизации ссуды.
Большинство ARMs имеют предел одноразового и общего повышения процентной ставки, не зависимо от роста индекса (cap). Эта мера защищает заемщика от слишком резкого увеличения размера платежей.

Наиболее распространенные индексы:

Constant Maturity Treasury (CMT)

Treasury Bill (T-Bill)

12-Month Treasury Average (MTA)

Certificate of Deposit Index (CODI)

11th District Cist of Funds Index (COFI)

Cost of Savings Index (COSI)

London Inter Banc Offering Rates (LIBOR)

Prime Rate

Fixed period ARMs
Наиболее распространенная разновидность ARM. Процентная ставка фиксируется на 3-6 месяцев или 1/2/3/5/7/10 лет, после чего начинает меняться с оговоренной периодичностью

Option ARMs
После первого платежа (обычно, в размере 1.00-2.25%) вы получаете возможность ежемесячного выбора из четырех вариантов платежей:
1. Минимальный платеж (равный первому платежу)
2. Только процент по ссуде (interest only)- не может быть меньше минимального
3. 30-летняя аммортизация
4. 15-летняя аммортизация
Минимальный платеж, как правило, увеличивается на 7.5% в год до тех пор пока не достигнет размера платежа 30-летней аммортизации.

HELOC
Кредитные линии (Home Equity Line of Credit) предоставляемые под залог недвижимости. Как правило индексом является Prime Rate. Кредитные линии предоставляются на срок 10-30 лет с возможностью брать и возвращать любые суммы в пределах установленного лимита в течении первых 5-10 лет. В течении этого периода заемщик имеет право платить только проценты по ссуде. Вся сумма должна быть погашена за оставшийся период. Такие кредитные линии выдаются в форме чековых книжек или кредитных карточек.

Типы финансирования

Самая старая форма финансирования. Вы вносите 20% первый взнос и получаете ссуду в размере 80% стоимости дома.

Существует несколько программ, позволяющих финансировать 97% стоимости недвижимости. Некоторые из них предусматривают возможность выполнения 3% первоначального взноса из средств полученных в подарок.

Программы, позволяющие приобрести недвижимость не только без первоначального взноса (no money down) но, в отдельных случаях, обеспечивающие финансирование стоимости оформления кредита (closing cost), первоначальных страховки недвижимости и налога на недвижимось.

Этот способ финансирования используется при первоначальном взносе 0-15% для того, чтобы обойти необходимость страхования ссуды (PMI). Вы получаете первую ссуду в размере 80%, вторую в размере 5-20%. Вторая ссуда может быть как с фиксированной процентной ставкой, так и с изменяющейся ( Home Equity Line of Credit). Одной из разновидностей комбинированных ссуд является 80/20, позволяющая получить 100% финансирование.